恒大去杠杆增效益获国际大行认可

来源:太原晚报    作者:太原晚报    人气:    发布时间:2017-08-31    

 

  8月28日,中国恒大(HK.3333)公布了有史以来最好的半年业绩。数据显示,恒大上半年实现营业额1879.8亿,同比大增114.8%;实现净利润231.3亿,同比大增224%;业绩大增的同时,实现净负债率大幅下降近一半。

  恒大去杠杆增效益的成效让市场开始重新评估其发展前景,8月29日,花旗、野村、中银国际、国泰君安、联昌国际等国际投行发研报,均给出强烈买入建议,最高将目标价调升至31.8港元,8月29日,恒大上涨11.84%收报25.5港元。恒大向“三低一高”发展模式转变数据显示,2009年全国商品房销售金额为4.39万亿,2016年该数据已经突破11.7万亿。随着中国房地产市场的不断扩大,恒大也在高速增长。从2009年上市至今,恒大的销售规模7年时间增了11倍。今年前七月,恒大销售额达2882.5亿,同比大增56%,业内预计恒大全年销售将突破5000亿。

  在这个“扩张时代”里高增长房企普遍采用高负债、高周转的发展模式,其逻辑在于高增长必须有足够土地储备,在地价增速高于负债利率的背景下,高负债有利于房企扩张。自2009年以来,恒大销售额、总资产等经营指标实现12-23倍增长,银币的另一面则是其负债率一直处于高位。

  但在经过多年发展后,虽然目前房地产市场仍有增长空间,但高速增长期已结束,未来增速正逐步放缓。机构预测,未来2-3年商品房销售规模将进入平稳期,2019年前后开始缓步下行。与此同时,房企利润也出现下滑趋势,2016年112家A股上市房企平均利润率从2013年的11.97%下降至8.2%。

  “成交量和利润率的变化和现在房地产市场环境多变、房地产的开发难度增大等因素相关。”有地产行业资深市场人士对记者分析称,“在调控政策收紧、资金全面收紧的市场形势下,规模房企不应再单纯追求规模扩张,而要更加注重提升效益,降低负债风险。”

  恒大的调整始于今年年初,许家印明确提出实施“规模+效益型”发展战略。并开始“由过去的高负债、高杠杆、高周转、低成本的‘三高一低’发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”。其转型核心就是提升利润,降低负债率。在半年报业绩会上,恒大集团总裁夏海钧也表示,未来恒大保持规模适度发展,把效益放在第一位。

  国际投行予以强烈买入建议按照恒大在业绩会上公布的降负债率计划,恒大强化了三费的控制,不仅严格控制财务费用,还在营销、管理费用上动起了刀子。据了解,恒大今年上半年合共发行了63亿美元债券,利率最低至6.25%,大大降低了融资成本。与此同时,恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式有效降低营销和管理费用。

  接下来恒大还将引进第三轮战略投资资金 300-500亿,进一步增厚净资产,并在未来三年实施土地储备负增长,土地储备每年下降5%-10%,相当于每年减少1000到2000万平米土地储备。恒大降低土地储备的逻辑在于,房企每年将大量资金投向土地,由于土地开发需要较长的周期,导致了大量的资金沉淀,负债率也由此推高。而目前恒大已拥充足土储,土地储备负增长的底气也由此而来。

  “到今年年末资产负债率将下降到67%左右,2018年末下降到60%左右,2019年末下降到55%左右。”恒大首席财务官潘大荣业绩会现场透露。上半年年报显示,恒大销售及管理费用率同比去年大幅下降一半。

  这些措施使得恒大净利同比大增224%达231亿,一举超越中海成为今年上半年最赚钱房企。同时净负债率大幅下降近一半。两者形成另一个“剪刀差”。

  从“销售规模第一”到“利润规模第一”,这一转变让投资者开始重估恒大价值。年初至今,中国恒大的股价已经累计上涨超过380%。但在恒大公布半年报后翌日,花旗、野村中银国际、国泰君安、联昌国际等国际投行发研报,均给出强烈买入的建议,最高者将目标价调升至31.8港元“恒大提供了非常强劲的上半年业绩,由于利润率高于预期,销售业绩强劲,我们提高了每股收益的预期。”联昌国际的研究报告指出。记者小媛

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责任编辑:太原晚报