2018第二烤 | 你离千亿军团有多远?

来源:地产中国    作者:网络    人气:    发布时间:2018-01-16    

        中国网地产 甘逗

        

        当成绩被不断打破,记录也就变成了基础。

        

        年度销售额超千亿房企,2015年7家,2016年12家,2017年16家。短短三年,房企的“千亿目标”关键词已由“大战略、冲击波”变成“小目标、生存线、分水岭、门槛、新起点”。

        

        当规模成了竞争的门槛,当“千亿”成为前进必修课,你的企业站在哪级台阶上?

        

        千亿的皇 冠 多少人愿承其重?

        

        欲戴皇 冠,必承其重。

        

        平均每两天就有一项调控政策出台是什么概念?“调控”成为2017年中国房地产市场的关键词,全年逾70城出台调控政策,主要围绕一线及核心二线城市展开;调控政策出台超200次,仅北京2017年3月以来就出台近20项调控政策;多部门联动查缺补漏,政策涵盖限购、限贷、限售、限价及限商等多种类型,并不断升级,力度空前。

        

        同时,伴随马太效应加剧,房地产行业集中度不断加强。2017年是房企行业集中度上升最快的一年,房企年度销售业绩TOP50集中度为47%,TOP30集中度达到40%,TOP20集中度为33%,TOP10集中度达到25%。2017年房企50强销售业绩几乎占据一半市场份额,集中度再集聚,诸多房企为占据有利位置,竭尽全力提高自己的市场份额。

        

        

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        亿翰智库:2015-2017房地产行业集中度

        

        13万亿有没有触碰天花板?2017年,房地产行业实现再突破,销售面积和销售金额将分别超16亿平方米和13万亿元。房企销售业绩门槛值也不断提升,TOP10门槛值达1512亿元,TOP20门槛值达894亿元,TOP30门槛值达699亿元,TOP50门槛值达402亿元。其中TOP20门槛值增幅高达69%。

        

        

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        亿翰智库:2016-2017年房地产销售排行门槛值及变动

        

        重压下房企向上的势头依然强劲。数据显示,2017年房企千亿销售额门槛已到16名,2017年提出“千亿目标”的房企已超过70家,房企竞争进入空前白热化状态。

        

        三位数到四位数的进阶目标,有些房企显然看到了希望。业绩方面,中南置地和正荣集团2017年销售金额分别达到963亿元和895亿元,成功挺进20强。中型企业加速赶超,竞争最为胶着,并构成未来几年突破千亿的后备军团。中梁地产凭借三四线布局,2017年销售金额达794亿元,排名由2016年的第38位上升至第25位,是TOP30中上升最快的房企。

        

        2017年年销售额400-600亿元房企中,黑马房企也不在少数。祥生地产年销售额从2016年的181亿元增至2017年的619.6亿元,增幅高达242.32%,排名也从85位一举升到32位。新力地产年销售额从2016年的152.5亿元到2017年的427亿元,增幅达到180%,美的地产年销售额也从2016年的212.7亿元增至2017年的510亿元,增幅高达140.71%。在未来的3-5年内,这些黑马房企也都把“坎”设在“千亿”这个规模上。

        

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        2017年销售额600-900亿元部分企业(数据来自亿翰智库)

        

        房企提出 千亿目标早已不新鲜,但提出目标的房企越来越多,也就吸引了更多关注。在业内看来,完成“千亿目标”既是中小房企未来持续发展的必要保障,又是其获取融资及参与土地资源竞争的重要基础。

        

        同策咨询研究部总监张宏伟表示,作为一个目标和战略可以去执行,“今年千亿门槛排到16名,明年可能排到25-26名,后年排到30-35名,这意味着要达千亿,最近三年内房企的规模要冲到前35名左右。”张宏伟指出,500亿-800亿的房企冲千亿机会大些,而规模在100亿-200亿元的房企,概率不会太高,除非极个别企业。

        

        目前来看,像正荣集团、阳光城、雅居乐、鲁能这些房企年销售额都在900亿元左右,实现千亿目标比较容易。再有中梁、融信、蓝光金科已达700亿元规模,远洋、金茂、首开、祥生、滨江则在600亿元规模上下。此外,龙光、首创、中铁建、融侨、美的已突破500亿元大关。这些企业未来都是冲刺千亿元房企的热门公司。

        

        规模战下 近千亿何时进千亿?

        

        融创中国董事长孙宏斌曾公开表示:“房地产行业没有规模就没法玩,规模大才能快速周转。”金科股份常务副总裁方明富在接受媒体采访时也表态,规模不是唯一的,但是没有规模是万万不行的。万科高级副总裁谭华杰曾坦言,未来的市场将是大象之间的游戏。有规模才有江湖地位,才有话语权。

        

        的确,房企只有急速奔跑,才能在未来市场处于有利地位。

        

        千亿规模,对于企业来说更易形成资源集聚效应,带来不仅仅是市场占有率和品牌价值提升,更重要的是给资金密集房企快速周转和持续的资金链。规模已成为重要竞争力,而千亿更是公认为未来核心房企的进入门槛。

        

        大型房企在土地获取,资金周转等方面上优势明显。以北京为例,基本TOP50之后的房企在一线城市拿地的的机会很少。数据显示,2017年,TOP50的房企拿地金额已经占到行业整体的98%,即绝大部分土地资源集中在龙头开发商手中。以北京为例,2017年北京共成交71宗住宅用地中,34宗土地被有实力房企联合体获得,联合体拿地数量占总体成交数量的48%,剩余37宗地块9成被TOP50房企收入囊中。大型房企一二线城市单独拿地又有资金和背景的优势,中小型房企布局一二线城市更加艰难。

        

        因此,诸多中小型黑马房企选择布局三四线城市实现自身规模扩张。以黑马房企中梁和祥生为例,中梁2017年实现销售额794.5亿元,业绩增长135.76%。中指院数据显示,2017年中梁共获得80余幅地块,平均三天拿一块地,拿地金额304亿,拿地面积943万平方米。中梁的拿地布局基本上都是经过精心挑选的强三线和位于热点城市圈的三四线城市,中梁地产集团董事长杨剑表示:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

        

        祥生地产2017年的销售额达到619.6亿,业绩涨幅达242.32%。2017年的祥生继续深耕三四线城市,甚至将触角伸到一些四五线小县城,2017年全年拿地金额达到359亿元,拿地面积达到736万平方米。祥生地产副总裁俞国勤曾说道:“虽然主战场仍然在三四线城市,但只要有合适土地,我们就会继续拓展。”

        

        

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        CREIS中指数据:2017年1-12月全国房地产企业拿地金额TOP50

        (单位:亿元、万平方米)

        

        新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷指出,在调控政策不会放松的大背景下,在一二线城市加大布局难以获得业绩增长,还会沉淀资金、拖累发展速度,所以并不是所有中小房企都适合去这些城市拿地。基于此,下沉合适的三四线城市,才有可能获得高周转的市场机会,“房企需要结合自身实际,进行精准化的战略布局,同样可以创造奇迹。”

        

        并购也是很多中小型房企实现规模扩张的方式,统计数据显示,2016年,房地产行业并购案宗数为198宗,涉及金额为4014.83亿元,同比上升43%;2017年前三季度境内房地产并购总金额超过900亿美元(约合5902亿元人民币),受并购及大宗交易统计相对滞后等因素影响,业界预计2017年全年的地产收并购规模,应该超过了6000亿元。

        

        大型房企斥巨资并购实现市场份额的继续增长,中小型房企也在并购中实现规模扩张。以黑马房企福晟为例,公开资料显示,过去两年来,福晟依靠并购拿下72个项目,总土地面积达到1680万平方米,总建筑面积达3800万平方米,总货值高达6500亿元;其中,仅深圳区域就坐拥货值超过3000亿元的土地储备。并购是福晟的“杀手锏”。“手中有粮,心中不慌。”福晟集团董事局主席潘伟明就曾表示,并购为福晟未来的发展和腾飞提供了充足的“面粉”和“弹药”。

        

        对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,并购的好处在于项目是半成品,风险更小,而且相对于招拍挂,并购案的资金审核更为宽松。因此,类似的并购实际会给企业带来很多新机会。

        

        “近”千亿为了“进”千亿,正在全力扩张,努力向前奔跑。

        

        千亿房企小目标,做不到就成群众演员。你到底是想做主角还是甘心沦为配角?

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