年度盘点 | 绿城中国:傍上央企 三年回稳

来源:地产中国    作者:网络    人气:    发布时间:2018-01-11    

        中国网地产 陈伊颖

        先来看几组数据。

        

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        (数据来源:绿城中国公告)

        

        按绿城中国的公告,今年前11月,绿城共实现1230亿元的合同销售金额,而这个金额,是由集团项目和代建项目组合成的。上图中的数据,是绿城中国今年1月以来这两部分业务分别的单月合同销售金额。

        

        可以看出,在今年前10月,绿城的代建项目销售额一直维持在每个月20-35亿元之间,而到了11月时,这个数额猛增至100亿元,大大超过其集团项目的销售额。

        

        而其单月销售额,今年以来一直在上下起伏,自9月以来,更是出现了逐月下滑的现象。尤其是11月的60亿元单月销售额,同比10月时的110亿元,下滑了50亿元。

        

        11月的绿城,在销售上遭遇了什么?

        

        再看另一组数据。

        

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        (数据来源:易居研究院)

        

        这是绿城中国今年截至11月30日,在招拍挂市场拿地的不完全统计。从图中可以看出,今年10月、11月为绿城的拿地高峰,这两个月里绿城在拿地上合计斥资约267.46亿元,而今年1-9月,绿城在拿地上的花费一共才246.79亿元。10-11月两个月的拿地花费,已超过前9月。

        

        11月的绿城,在拿地上又遭遇了什么?

        

        “资金优化”不惧调控

        

        从整体上看,2017年的绿城,是有些不一样的。

        

        以往的绿城,一遇到调控之年,就特别难过。比如2008年,比如2011年、2014年。

        

        在这几个年份里,绿城的资金状况,一直处于扼喉状。亿翰智库数据显示,2008年,绿城的净负债率为95.1%,2009年至2011年三年净负债率均超过100%,且增幅都在10%以上,2011年达到历史最高点159.7%。至于2014年,那场和融创的短暂“联姻”,足以说明绿城当时的困境。

        

        2017年,依然是调控的大年。但今年的绿城,资金却很是稳妥。有接近绿城的人士告诉弹房君,在经历了三次“濒临破产”的危机后,绿城算是吸取了教训,现如今在资金保有方面很是小心。而引入中交后,有了中交的背书,绿城在资金持有和融资贷款上,也有了更多的保障。

        

        这些,在绿城的定期业绩报告里也有体现。

        

        从2016年的年报开始,绿城会特意在中报和年报中提及“受益于第一大股东中交集团的资信支持”。在2017年中期报告中,绿城就提到,受益于第一大股东中交集团的资信支持及本公司整体经营情况的向好,于2017年6月30日,本集团净资产负债率为57.9%,银行存款及现金为人民币367.35亿元。2017年上半年总借贷加权平均利息成本为5.6%。

        

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        (数据来源:绿城中国公告)

        

        从近3年的数据来看,自2014年底中交进入后,绿城债务结构出现了明显调整。其中,现金流从2015年开始出现了明显提升,同时,净资产负债率和融资成本也在相应下降。据绿城中国执行董事、行政总裁曹舟南透露,截止8月底,绿城账上的现金已接近600亿,而截止10月底,绿城的净资产负债率已降到了43%,为史上最低。而明年,绿城将着力对资产结构进行调整,通过推出酒店类REITs产品,对持有物业进行更合理的财务处理。

        

        资金链的不断优化,不再惧怕“调控年”,是绿城在2017年的显著变化。

        

        

        土地投资“胆量回归”

        

        而第二个不同,是绿城的“胆量回归”。

        

        在2009年时,绿城算是土地市场的霸主之一。亿翰智库统计显示,绿城在2009年销售额为513亿的情况下,2009年土地支出费用达456亿,新增土地建筑面积为797万平米,投销比达88.9%,是当年拿地最多的企业。2009年杭州总价地王TOP10中,有4个出自绿城之手。

        

        但2010年后,绿城开始收手了。尤其在2011年和2012年,绿城新增土储的拿地款中,归属绿城支付的金额分别仅为16亿元和7亿元。

        

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        (数据来源:绿城中国公告)

        

        这一现象,直到了去年,才算缓过来,绿城的投销比开始回归正常范围。但与去年其它房企新增土储的手笔相比,绿城依然算是谨慎至极,让人不免质疑企业未来的发展支撑力。甚至在今年10月前,都有不少业内人士在与弹房君的交流中,表达了对绿城下一步发展的浓浓担忧。

        

        直至目前,对绿城心存忧虑的群众仍不占少数。绿城的市值,就是这类担忧的最好体现。截止昨日收盘,绿城中国(hk.03900)的市值为208.96亿港元,合约174.67亿元人民币。而目前销售金额在它后面几位的金地集团、新城控股、和招商蛇口,市值分别为569.74亿元、201.66亿元和372.52亿元。哪怕对比销售额未破千亿的港股同行,绿城也不占优势。

        

        

        

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        (1-11月中国房地产企业销售额TOP11-20中上市房企12月28日市值)

        

        其实,10月后的绿城,算是站回了它应有的位置,一是提前2个月完成年度销售目标,二是在土地市场重新亮出了“爪牙”,三是重归一线城市。

        

        2014年之前,绿城在浙江的三四线城市库存积压严重,曾一度陷入“去库存”的拖延战中。但从2015年开始,绿城改变了之前大量压仓三四线城市的布局,进行了布局换仓,将投资聚焦在包括北上广深等一线城市,以及杭州、南京、济南、郑州、合肥、重庆、福州、厦门、成都、武汉等二三线重点核心城市。截至2017年上半年,绿城共有土地储备总建筑面积约3057万平米,其中,一、二线城市土地储备的占比由2015年37.4%提升至47%。

        

        而近两个月里,绿城也用几次拿下一线城市的“风流地块”,高调宣告了回归——11月24日,绿城时隔6年后,重新独立在上海拿地。11月7日,绿城以86亿元的总价、20%的自持拿下的北京石景山五里坨组团地块,为北京目前年内最贵地块。

        

        对于缘何在年底发力,曹舟南表示,年初时候,集团就确定了逆周期拿地的策略,而年底,正是集团所认为的“窗口期”。对于明年的土地投资计划,绿城表示,依然会拿出700亿元进行投资。

        

        至于开篇提到的第一个问题,绿城方面告诉弹房君。11月时,绿城发展和绿城佳园代建平台公司下辖的5个代建项目集中开盘,助推了代建业务销售的集中发力,因而代建项目销售额出现了井喷。而集团项目由于原本计划在11月开盘的项目有部分开盘节点推后至了12月份,因此出现回落,预计这部分数据将集中体现在12月份的销售额中。

        

        看来,12月的绿城,还将给市场带来更大惊喜。

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